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澳洲买房之贷款篇

我要赚佣金 购房有礼品

【贷款】(确定预算)更多关于贷款等知识请参照http://loan666.com/

1、我能贷款多少?
贷款之前,可以到银行做一个Pre-approval。免费的。这样就可以知道自己的预算了。

2、除了申请表,我需要提供什么材料给银行做Pre-approval?
一般银行会只要求提供最近两个月的工资条(大都需要是Permanent的职位),或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩,正在领政府补贴的话(FTB),那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

3、Pre-approval要多长时间能得到结果?
材料交给银行,如果银行贷款经理有空,当天就可以出来。

4、Pre-approval的额度,以后真正贷款时候,额度会变化么?
可能变化的。原因可能有:个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。
对于买二手房的朋友,其实最重要的还有一点就是bank valuation,银行会把你所要购买的房产进行估价,以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说,在出offer或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们,基本上不用担心这一点。

5、我需要找Broker还是直接找银行?
一般如果正在做Permanent的职位,收入稳定、明确,首付够20%,直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的,朋友推荐的。
Broker和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而异。

6、我需要准备多少钱作为首付(%)?
当前(至2010年3月),基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。具体可以找一家银行贷款经理谈谈。

7、我选什么银行贷款产品?
新移民大致会用到两种银行贷款产品:
一种有offset功能的,适用于每月有闲钱存进帐户,这部分钱可以直接抵消部分本金,减少利息。但是要注意,减少的利息是通过缩短还款期限来实现的,并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有年费,$395左右。
第二种就是没有offset功能,利率低些,也没有年费。适合没有闲钱的同学们。

8、我怎么拿到贷款利率的折扣?可以拿到多少?
澳洲银行的贷款,包括有无Offset的,基本都有折扣的余地,就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以,一定记得和贷款经理或者Broker讲价。
这个折扣大都是随贷款终身有效的。另有少部分Broker以返现形式多加折扣。
折扣的多少,和银行当时的贷款政策的松紧、客户贷款额度有关。具体同学们可以上网发帖了解情况。一般拿到(基准利率-0.6%~1%)的都属正常。

9、我需要提供什么材料给银行(或Broker)来办贷款?
收入证明(一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料)是主要的材料。其他就是申请表什么的了。

10、贷款办下来之后我还要做什么?
贷款审批通过,银行会将贷款合同寄到申请人的地址,申请人签好字后,寄回银行就可以了。也有的银行贷款经理让客户当面签合同,以便做些解释的工作。
另外银行会将贷款相关材料寄给律师,有的银行会让你自己拿给律师。

【印花税及其他费用】
1、除了房款,我还要拿多少印花税和其他费用?
印花税(Stamp Duty)每个州都是不一样的。
这里我给出一个realestate网站上的计算器:
http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=calc&jar=StampDuty&t=res

这个链接还包括过户费(Transfer Fee)和贷款登记费(Mortgage Registration Fee)的计算。

【政府的补贴和折扣】

1、政府的首次购房津贴可以拿到多少?什么时候到期?
每个州都有一个官方税务网站。这个网站会有期房|楼花|二手房|现房|学区房|投资房|自住房首次购房补贴的说明。
维州的:
http://www.sro.vic.gov.au/SRO/sronav.nsf/childdocs/-6BF180369BCB3975CA2575A1004420CF?open

当前政府首次购房补贴到2010年6月30日结束(以签合同日为准)。额度:旧房$9,000;墨尔本市区新房$18,000;维州郊区新房$22,5000。

2、我怎么申请政府的首次购房津贴?
首次购房补贴可以由银行来申请。

3、我什么时候能拿到首次购房津贴?这个津贴可以作为首付房款么?
Settlement时候就可以拿到首次购房补贴。所以这笔钱可以直接抵扣印花税,也可以作为首付款的一部分。

4、除了政府的首次购房津贴,我还能拿到什么折扣?
如果所购房是用于自住,政府还可以有一个PPR Concession,Principal Place of Residence。就是对于自住房的印花税的减免。
维州政府网站说明在此:
http://www.sro.vic.gov.au/SRO/sronav.nsf/childdocs/-3A87315B22BC23FFCA2575A100441F59-CD1B48B2849A0120CA2575C1008058E7-18E490D796850F8ECA2575C1008187C7-5AE0A5A6C02866FECA2575C2000E13AF

5、我怎么申请PPR Concession?
一般律师帮助申请PPR Consession。

6、我什么时候能拿到PPR Concession?
Settlement之后2-4周,可以拿到,政府会直接将钱返回到贷款账户,直接还掉本金,如果想要需要做Redraw取出来。
贷款经理做什么?

贷款经理会依据客户的借款需求和还款能力,选择一款适合借款人的目的和目标的贷款,并管理整个贷款流程直至贷款成功。贷款经理需要拥有强大的金融知识技能,优秀的人际沟通以及客户服务技巧,并具有真正聆听客户需求的能力。

为什么聘请贷款经理而不是直接去银行?

职业贷款经理有权使用多家银行及其他金融贷款机构的品种繁多的贷款产品。他们知道如何依据客户的需求并在金融贷款机构政策允许的情况下构建借款转账。聘请贷款经理的其他优点如下:
更方便;
时间和地点更灵活--可以在银行的工作时间以外;
更加个性化的服务;
更专业,因为他们专门从事贷款; 和
提供不含任何偏见的建议。

贷款经理的需求量有多大?

由于住房和/或企业融资的金融贷款的信用需求,越来越多的消费者转向贷款经理,这就导致对拥有职业操守的贷款经理及其他金融专业人才的需求也越来越大。

想成为贷款经理是否需要缴一定的费用?

这就像您启动任何业务都需要缴一定的费用,但成为贷款经理的费用是极少的。

我可以兼职作贷款经理吗?

您当然可以。一个独立的贷款经理的工作时间是非常灵活的。我们有很多全职工作的贷款经理同时成功的经营自己的房屋贷款公司。显然,多劳多得。

在我还处于学习或培训阶段,我也可以拿到佣金吗?

在我们这里,您绝对可以。您可以在完成整个资格认证过程之前就可以启动市场营销和网络营销。当您鉴别到一名潜在的住房贷款客户时,请通知您的导师,他将会指导您完成整个贷款过程,从而您可以直接拿到您的佣金。

导师做些什么?

澳洲信贷产业协会对入会会员有如下要求:如果入会申请人在过去的五年时间内从事按揭贷款,抵押贷款,或财务经纪的经验在不足两年的情况下,申请人必须由其他会员(或会员代表)作为申请人的导师来指导(或担保指导)他,直至申请人有两年以上的贷款经验之后,他才会被颁与会员资格证书。

客户从何而来?

通过学习一些行之有效的营销策略,您就可以实现在您的贷款市场里赞露头脚。毫无疑问,能够持续拥有客户的最最有效的方法是:与您结成战略联盟或战略伙伴的人或公司会向您推介客户。这些人或公司可能会是房地产代理商(或房地产销售人员),会计师,律师,保险代理人以及许多其他行业的人或公司。如果由这些合作伙伴给您介绍的客户成功拿到贷款,他们可能会从您所得到的佣金中抽取一部分来作为回报(但并不是在所有的情况下都是这样)。试想一下,如果您将您的前期佣金的50%作为回报,那将会给您带来多少的合作伙伴?50%的回报的确很高而且闻所未闻,这只不过是举一个例子。如果这样,将会特别吸引众多的房地产销售人员来争抢与您合作的机会。更多关于贷款等知识请参照http://loan666.com/

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